So profitieren Anleger von nachhaltigen Gebäuden

Das Thema ist aktueller als je zuvor: Mit den steigenden Energiepreisen und den explodierenden Kosten im Immobilienbereich rückt die energetische Sanierung und Planung von Neubauten europaweit stark in den Fokus. Wir erklären, wie Anleger im Immobilienbereich sinnvoll Kapital investieren – und gleichzeitig einen positiven Beitrag zu Nachhaltigkeit und Umweltschutz leisten können.

Ein Interview mit Zolt Kohalmi, stellvertretender CEO und globaler Leiter der Immobilienabteilung bei Pictet Alternative Advisors, einer unabhängigen Investmentgesellschaft, über nachhaltige Immobilien als attraktiver Markt für Anleger, das immense Wachstum in diesem Bereich und die Notwendigkeit, mit gutem Beispiel voranzugehen.

Herr Kohalmi, gerade mit Blick auf das geopolitische Weltgeschehen und die anhaltende Inflation rücken Immobilienanlagen verstärkt in den Fokus. Denn auch in einem Klima steigender Inflation können Immobilienanlagen attraktive Renditen bieten. Warum wenden sich Menschen in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen tendenziell realen Vermögenswerten zu?

In der derzeitigen Situation sehen viele Anleger in Immobilien einen "sicheren Hafen". Zwar nicht völlig risikobefreit, aber im Vergleich zu anderen Märkten wesentlich "greifbarer" - Immobilien lassen sich schließlich nicht einfach drucken. Mieten und Immobilienwerte steigen in der Regel langfristig zusammen mit anderen Preisen, so dass die Immobilienrenditen eine starke positive Korrelation mit der Inflation aufweisen. So sind beispielsweise die Mieten von Geschäftsgebäuden in der Regel an Inflationsindikatoren wie den Verbraucherpreisindex (VPI) und andere Messgrößen gekoppelt. Konkret bedeutet dies: Wenn der VPI-Index in einem bestimmten Jahr um 8 % steigt, wird eine jährliche VPI-bereinigte Miete von 100 auf 108 aufgewertet. Immobilien werden somit zu einer Inflationsabsicherung.

Zolt Kohalmi, stellvertretender CEO und globaler Leiter der Immobilienabteilung bei Pictet Alternative Advisors

Allerdings kommt es auch darauf an, im Immobilienbereich die richtigen Chancen zu erkennen und wahrzunehmen. Investoren sollten sich zwar auf Regionen konzentrieren, in denen die Mieten an die Inflation gekoppelt sind, aber es ist auch wichtig zu berücksichtigen, wo sich die Mieter potenzielle Mieterhöhungen leisten können. Je nach Branche können manche Unternehmen höhere Mieten leichter verkraften als andere. Dies kann davon abhängen, wie hoch der Anteil der Mietkosten an den Gesamtkosten eines Unternehmens ist, oder von seiner allgemeinen Preispolitik. Mit der Möglichkeit, die Kosten für Hotelzimmer täglich anzupassen, sticht das Gastgewerbe in dieser Hinsicht hervor. Zwar sind die Hotels nach wie vor davon abhängig, dass die Verbraucher die vorgegebenen Preise akzeptieren. Wir sind jedoch überzeugt, dass sich einige Segmente - insbesondere im oberen Preisbereich - gut behaupten werden.

Renovieren statt neu bauen: Viele Gebäude in Europa sind relativ alt – eine große Chance liegt also darin, diese Immobilien nachzurüsten, um die Energieeffizienz zu verbessern. Wo liegen in diesem Kontext die größten Chancen für Investoren?

Die Menschen sind sich heute mehr denn je der Notwendigkeit - und der Bedeutung - des Umweltschutzes bewusst. Immobilien spielen dabei eine wichtige Rolle. In der Europäischen Union sind Gebäude für etwa 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs sowie der CO2-Emissionen und für mehr als die Hälfte des Stromverbrauchs in der Region verantwortlich. Das liegt vor allem daran, dass viele Gebäude alt sind und nicht über die neuesten Energieeffizienzmaßnahmen verfügen.

Es mag zwar verlockend sein, moderne Gebäude von Grund auf neu zu errichten, aber das bringt auch einen beträchtlichen ökologischen Fußabdruck mit sich. Die Renovierung bestehender Gebäude zeigt sich an dieser Stelle fast immer als die nachhaltigste Alternative. Es ist erwiesen, dass der Bau eines neuen Gebäudes während des Bauprozesses mehr als 50 Tonnen CO2 erzeugt, während bei einer Renovierung durchschnittlich "nur" 15 Tonnen anfallen. Unter ansonsten gleichen Bedingungen führt eine Sanierung zu einer deutlicheren Verringerung der gebundenen Kohlenstoffemissionen als ein Neubau, selbst wenn der Neubau nach seiner Fertigstellung einen mäßigen ökologischen Fußabdruck aufweist.  

Auch aus der Investitionsperspektive betrachtet, sind nachhaltige Immobilien attraktiv. In Anbetracht des heutigen Engagements für den Klimaschutz und die Umwelt beginnen nachhaltige Gebäude bereits, einen Aufschlag zu erzielen, da die Auslastung in ökologisch zertifizierten Gebäuden im Durchschnitt rund 4,3 Prozent höher ist, während die Mieten um etwa 4,6 Prozent höher sind.

Wenn es um Umweltschutz und den nachhaltigen Umgang mit unseren Ressourcen geht, geht Pictet mit gutem Beispiel vor. Auf dem Dach der Genfer Unternehmenszentrale produzieren Photovoltaik-Solarmodule Strom für Elektroautos, die Mitarbeiter können sich im Sommer kostenlos E-Bikes ausleihen. Auch der Verbrauch von Einwegplastik konnte seit 2019 um 90 Prozent reduziert werden. Wie wichtig ist diese Authentizität, wenn es um das Thema Klimaschutz und verantwortungsbewusstes unternehmerisches Handeln geht?

Wir sind der Meinung, dass unternehmerische Nachhaltigkeit von grundlegender Bedeutung ist. Entsprechend bemühen wir uns, mit gutem Beispiel voranzugehen und verantwortungsvolle Partnerschaften mit unseren Kunden, Kollegen, Gemeinden und den Vermögenswerten, in die wir investieren, aufzubauen. Diese verantwortungsbewusste Einstellung drückt sich in unserer Selbstverpflichtung aus, natürlich auch unsere eigenen Auswirkungen auf die Umwelt zu reduzieren, die Entwicklung und das Wohlergehen unserer Mitarbeiter zu fördern und Projekte durch eine traditionsreiche Philanthropie zu unterstützen.

Was unseren ökologischen Fußabdruck betrifft, so sind wir nicht nur bestrebt, die globale Klimaschutzagenda voranzutreiben und die Anleger über das Umweltrisiko in ihrem Portfolio aufzuklären, sondern auch unsere eigenen Umweltbelastungen so weit wie möglich zu reduzieren. Wir wollen zum Beispiel unseren eigenen CO2-Fußabdruck reduzieren, indem wir in unserem Genfer Hauptsitz modernste Gebäudetechnologie einsetzen, jeden Aspekt unseres Betriebs überprüfen und die Umweltauswirkungen unserer Infrastruktur und der Mobilität unserer Mitarbeiter reduzieren. In Bezug auf den Immobiliensektor sieht Pictet in dessen Zukunftssicherung eine wichtige Aufgabe zur Bewältigung des Klimawandels - und damit eine der dringendsten globalen Herausforderungen unserer Zeit.

Die Bauindustrie gilt als Schlüsselsektor für den Klimaschutz. Welche Entwicklungen sind in den nächsten Jahren zu erwarten?

Die Immobilienbranche ist der größte Verursacher von CO2-Emissionen. Indem wir Gebäude nachhaltiger gestalten, können wir erheblich zur Verringerung der Umweltauswirkungen der Branche beitragen. In diesem Zusammenhang ist die Minimierung des Einsatzes neuer Materialien bei Neubauten und Sanierungen von entscheidender Bedeutung.

Aber auch Energieeinsparungen im Alltag sind wichtig und wertvoll, um die laufenden Umweltauswirkungen zu verringern.
Bei Neubauten wird von den Bauherren erwartet, dass sie immer weniger neue Materialien verwenden und diese, wo immer möglich, wiederverwenden und recyceln. Mehrschichtholz ist ein gutes Beispiel dafür, da es aus erneuerbarem Holz hergestellt wird, Kohlenstoff bindet und bei der Herstellung keine fossilen Brennstoffe verbrannt werden müssen.

Wir selbst haben auch einige wichtige Verbesserungen an unseren eigenen Gebäuden vorgenommen, um die Betriebskosten zu senken und gleichzeitig die Auswirkungen auf die Umwelt zu minimieren. Beispiele hierfür sind Solarzellen, verbesserte Isolationssysteme und Sensoren, insbesondere in Bürogebäuden, in denen die Nutzung der Räume stark variiert. Das bietet Potenzial für eine verbesserte Effizienz. Darüber hinaus können durch die Installation von Wärmepumpen zwischen 20 und 70 % der jährlichen Heiz- und Kühlkosten eingespart werden.

Sind von Seiten der Politik hier die Weichen gestellt? 

Zum Teil. Um die genannten Ziele zu erreichen, sind rechtliche Änderungen und ein Anreizsystem erforderlich. Einige Schritte in diese Richtung wurden bereits unternommen, wie z. B. die EU-Initiative "Fit for 55". Sie umfasst Maßnahmen zur Förderung der Verwendung von Holz anstelle von Beton beim Bau sowie die Verpflichtung der Länder, die Renovierung von Gebäuden zu beschleunigen, die nicht als energieeffizient gelten. Es muss jedoch noch mehr getan werden, um ein proaktives regulatorisches Umfeld zu schaffen und die richtigen Anreize zu bieten. Dazu gehören in unseren Augen auch ambitioniertere Finanzierungsprogramme zur Förderung von Nachrüstungen.

Außerdem ist ein einheitlicherer Ansatz für die Bewertung von Nachhaltigkeitskriterien erforderlich, da sich die Branche derzeit auf eine uneinheitliche Auswahl globaler, regionaler und nationaler Zertifizierungen für umweltfreundliche Gebäude stützt - das wiederum erschwert einen aussagekräftigen Vergleich.

Umweltfreundliche Gebäude sind übrigens auch eine bessere Investitionsmöglichkeit im Immobilienbereich. Studien zeigen bereits, dass Gebäude mit einer besseren Umweltbilanz höhere Mieten, geringere Überalterungsraten, eine höhere Mieterzufriedenheit, weniger Leerstand und geringere Mietervergünstigungen mit sich bringen. Da die Umwelt für diejenigen, die Gebäude bauen, verwalten, darin leben und arbeiten, immer stärker in den Vordergrund rückt, dürfte sich der Leistungsunterschied zwischen umweltfreundlichen Gebäuden und ihren weniger effizienten Pendants in den kommenden Jahren noch weiter vergrößern.

Als aktiver Immobilienverwalter haben wir Nachhaltigkeitskriterien zu einem wichtigen Bestandteil unserer Investitions- und Vermögensverwaltungsprozesse gemacht. Wir sind davon überzeugt, dass Investitionen in die Nachhaltigkeit von Gebäuden nicht nur einen Mehrwert für unsere Kunden schaffen, sondern auch eine verantwortungsvolle Aufgabe für unseren Planeten darstellen.

Herzlichen Dank für das Gespräch!

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